Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта

До настоящего времени встречаются многоквартирные жилые дома, где жильцы утверждают, что капитального ремонта у них не было с момента начала приватизации квартир и даже раньше. На практике сложно доказать что капитальный ремонт не выполнялся. Как правило, документация отсутствует, а свидетелей выполненных работ со стороны эксплуатирующей организации найти не представляется возможным.

Кроме того, постоянно изменяются установленные законом возможности граждан получить компенсацию за невыполненный капитальный ремонт (далее по тексту НКР). Так например, в обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации за третий квартал 2012 в качестве обоснования возможности компенсации за НКР указана ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Однако на момент написания этой статьи (апрель 2019 г), компенсация за НКР исключена из этой.

Поэтому одним из способов доказывания, что капитальный ремонт не выполнялся, может стать досудебная экспертиза с составлением заключения по ее результатам.

Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта
Фото 1. Снимок сделан в ходе осмотра экспертом подвала многоквартирного здания дореволюционной постройки. Установлено, что работы по капитальному ремонту выполнены не были.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ , ст. 190.1: «В случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме ... капитальный ремонт проведен не был ... капитальный ремонт ... проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления...»

Таким образом, согласно действующему законодательству, если будет доказано, что капитальный ремонт не проводился, то выполнить его обязан орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта
Фото 2. Снимок сделан в процессе натурного осмотра кухни коммунальной квартиры. Установлено, что модернизация системы отопления, отопительных приборов, оконных заполнений не выполнялась.

Ситуацию с доказыванием факта НКР осложняют различные перечни работ по капитальному ремонту в нормативных-правовых актах и в нормативно-технической документации. Единого перечня работ по капитальному ремонту, который бы носил не рекомендательный, а обязательный характер, не существует.

Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта
Фото 3. Осмотром помещения уборной в коммунальной квартире установлено, что работы по модернизации инженерных коммуникаций не проводились.

Как следует из обзоров судебной практики, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» следует к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта
Фото 4. В состав работ проводимых в процессе экспертизы входит исследование инженерных коммуникаций находящихся в местах общего пользования многоквартирных домов.

Ситуацию с НКР усложняет неоднозначность ст. 190.1 ЖК РФ при внимательном прочтении полного текста этой статьи, житель многоквартирного дома, даже не будучи юристом или строительно-техническим экспертом, увидит, что в ее начале речь идет о капитальном ремонте жилищного фонда, а далее по тексту говориться о капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома. Эта неоднозначность тоже осложняет проведение экспертизы НКР.

Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта
Фото 5. Снимок сделан в помещении кухни коммунальной квартиры. Установлено, что замена газовых плит на электрические не выполнялась.

Т.к. каждое жилое здание обладает своими индивидуальными техническими особенностями, обусловленными годом постройки, качеством работ по эксплуатации, наличием или отсутствием технической документации, исследование строительно-технической экспертизы проходит с учетом этих аспектов и индивидуально в каждом конкретном случае.

Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта
Фото 6. Снимок сделан в жилом помещении здания старой постройки. Нахождение граждан в комнате недопустимо из-за угрозы обрушения перекрытия. Т.к. работы по восстановлению перекрытия не выполнены, собственник не может использовать это помещении по назначению.

НКР влияет на надежность зданий. Уровень надежности снижается, если по капитальный ремонт не выполнялся долгое время. Это снижает рыночную стоимость жилья и может расцениваться как ущерб для граждан в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей теми, кто был обязан проводить регулярные капитальные ремонты. Если в результате проведения экспертизы получается обосновать НКР, то это доказательство можно использовать в иске о компенсации.

Досудебная экспертиза невыполненного капитального ремонта
Фото 7. Снимок иллюстрирует внешний осмотр здания. Работы по ремонту фасада не проводились.

Экспертиза для доказывания факта невыполнения работ по капитальному ремонту, проводится нашей компанией, в случае, если по результатам исследования предоставленных документов и предварительного натурного осмотра, мы понимаем, что будет возможно обосновать в судебном заседании невыполнение работ по капитальному ремонту.

Стоимость остальных услуг нашей компании можно посмотреть в разделе Цена.