Вместо лоджии будет зимний сад, такое уведомление пришло от застройщика по ДДУ

Ваша ситуация типична и объяснима. Как следует из открытых источников (круглый стол в Госдуме РФ по «реформе долевого строительства и её влиянию на деятельность региональных застройщиков») в 2019 году почти на 40 % снизился объём новых площадок под жилищное строительство.

Снижение предложения по законам рынка должно повысить стоимость. К этому и стремятся застройщики, придумывая способы увеличения площади объекта долевого строительства, для взимания дополнительной оплаты за него.

Ваш вопрос имеет правовую и техническую составляющую.

1. Правовая составляющая объясняется противоречивостью и неоднозначностью нормативных правовых актов.

Однако ФЗ № 214 противоречит этому:

Само понятие общей площади квартиры тоже не имеет однозначного определения.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", п. 3.37: Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Это не соответсвует указанному в ЖК РФ.

Однако согласно ЖК РФ ст. 15, ч. 5.: Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Тут мы видим классическую правовую коллизию. Она решается, как правило, по принципу нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

Почему понятие общей площади так важно для покупателя квартиры?

Общая площадь определяет::

• размер платы за жилое помещение, размер взноса на капитальный ремонт и тарифы на коммунальные услуги (ЖК РФ ст. ст. 156-157);
• размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 37, ч. 1);
• количество голосов собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 48, ч. 3);

2. Техническая составляющая вашего вопроса определяется соблюдением установленных требований при внесении застройщиком изменений в проектную документацию. К проектированию зимнего сада существуют определенные требования. Зимний сад не может быть спроектирован аналогично животноводческим или птицеводческим объектам.

Задача экспертизы определить соответствие зимнего сада условиям договора и установленным требованиям.

Таким образом конфликтная ситуация, описанная в вашем вопросе носит комплексный характер – юридический и технический.

Чтобы быть уверенным в возможности обоснования доказательств позиции дольщика и отставания ее в суде, необходимо предварительно исследовать текст договора, переписку застройщика с дольщиком, другие материалы, имеющие отношение к предмету экспертизы.